Консультации экспертов Правового консалтинга ГАРАНТ


Возможно ли признание договора недействительным в связи с заблуждением покупателя относительно приобретаемого недвижимого имущества (продавец готов признать соответствующий иск)?

Написать письмо Печать PDF

Покупатель (паевой инвестиционный фонд недвижимости) приобрел у продавца (ООО) нежилое помещение в подвальном этаже многоквартирного жилого дома. В процессе эксплуатации выяснилось, что помещение имеет множество недостатков, не оговоренных при продаже, которые исключают использование помещения (существенную площадь помещения занимают коммуникации общего пользования, температура в помещении в зимний период превышает 30 градусов при отсутствии приборов отопления, происходят постоянные затопления помещения из-за прорывов коммуникаций, а также из-за поступления грунтовых вод, и т.д.). Покупатель имеет намерение вернуть продавцу помещение и получить обратно уплаченные деньги, продавец не возражает. Какие есть варианты оформления данной операции, кроме договора купли-продажи (договор купли-продажи не подходит, так как продавец находится на УСН (6%), покупатель - плательщик НДС и, соответственно, с суммы сделки нужно будет заплатить НДС, который не платился при первом договоре купли-продажи)? Возможно ли признание договора недействительным в связи с заблуждением покупателя относительно приобретаемого недвижимого имущества (продавец готов признать соответствующий иск)?

1. Регистрация права собственности за продавцом на недвижимое имущество, являющееся предметом договора, расторгнутого в связи с односторонним отказом покупателя от его исполнения.
Прежде всего отметим, что п. 2 ст. 475 и ст. 557 ГК РФ, устанавливая возможность одностороннего расторжения покупателем договора купли-продажи недвижимости в случае наличия существенных нарушений требований к качеству данной недвижимости, предусматривают лишь такое последствие расторжения договора, как возврат покупателю уплаченной за объект недвижимости денежной суммы, не упоминая о судьбе самой недвижимости.
Вместе с тем из смысла п. 4 ст. 453 ГК РФ следует, что расторжение договора купли-продажи по вышеуказанному основанию должно сопровождаться не только возвратом продавцом денежной суммы покупателю, но и возвратом покупателем недвижимости продавцу. Ведь п. 2 ст. 475 ГК РФ установлено исключение из предусмотренного п. 4 ст. 453 ГК РФ правила о невозврате сторонами друг другу исполненного по договору до его расторжения, поэтому очевидно, что, если возврат исполненного предусмотрен законом для одной из сторон, такой же возврат должен иметь место и для другой стороны. В противном случае на стороне покупателя, которому продавец возвратил денежные средства, будет иметь место неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК РФ).
Данный вывод поддерживается также и разъяснениями, данными в п. 4 постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" (далее - Постановление N 35), согласно которым положения п. 4 ст. 453 ГК РФ о невозврате исполненного не могут применяться в тех случаях, когда встречные имущественные предоставления по договору не были осуществлены надлежащим образом (в том числе, например, с нарушением требований к качеству передаваемой по договору вещи).
При этом в п. 7 Постановления N 35 отмечается, что сторона расторгнутого договора, которой было возвращено переданное ею в собственность другой стороне имущество, приобретает право собственности на это имущество производным способом (абзац первый п. 2 ст. 218 ГК РФ).
Следовательно, учитывая, что в соответствии с п. 2 ст. 8.1, ст. 131 и п. 2 ст. 223 ГК РФ права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации и считаются возникшими с момента такой регистрации, можно сделать вывод, что если право собственности на некачественную недвижимость уже было зарегистрировано за покупателем, расторжение договора, в случае одностороннего отказа покупателя от его исполнения, должно сопровождаться регистрацией права собственности на указанную недвижимость за продавцом.
Данный вывод находит свое отражение и в судебной практике. Так, например, из содержания п. 65 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22) следует, что в случае расторжения договора купли-продажи недвижимости наличие зарегистрированного права покупателя на эту недвижимость не является препятствием для расторжения договора, а возврат продавцу недвижимости вызывает необходимость государственной регистрации права собственности на нее за продавцом.
Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество в настоящее время регулируются положениями Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ). Однако данный закон не регламентирует процедуру регистрации права собственности на недвижимое имущество за продавцом по договору, который был расторгнут в одностороннем порядке покупателем по причине нарушения требований к качеству указанного имущества.
Упоминающиеся в нем случаи совершения регистрационных действий на основании уведомлений об одностороннем отказе от исполнения договора касаются не регистрации возникновения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, а регистрации расторжения договоров, для которых законом установлена обязательная государственная регистрация (п. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", ч. 8 ст. 48 Закона N 218-ФЗ), а также регистрации прекращения обременений прав на недвижимое имущество (п. 2 ст. 674 ГК РФ, ч. 7 ст. 51 Закона N 218-ФЗ).
Отметим, что разъяснения по вопросу регистрации права собственности за продавцом по договору, расторгнутому в одностороннем порядке покупателем, отсутствуют и в вышеприведенной судебной практике. В частности, из текста п. 65 Постановления N 10/22 следует, что он посвящен ситуации расторжения договора купли-продажи недвижимости в случае невнесения покупателем платы за такую недвижимость, а из положений ст. 310, п. 1 ст. 450.1, ст. 486 ГК РФ вытекает, что по общему правилу, если иное не предусмотрено договором, продавец не обладает правом одностороннего расторжения договора в случае неоплаты товара покупателем. Для расторжения такого договора продавцу необходимо будет обратиться в суд со ссылкой на существенное нарушение покупателем его условий (п. 2 ст. 450 ГК РФ). Иными словами, п. 65 Постановления N 10/22 рассматривает ситуацию, в которой для расторжения договора по общему правилу требуется принятие решения суда, и не упоминает случаев одностороннего расторжения договора купли-продажи недвижимости.
Вместе с тем следует обратить внимание на то, что в анализируемом пункте Постановления N 10/22 в качестве основания для регистрации права собственности за продавцом по расторгнутому договору купли-продажи недвижимости называется не судебный акт, которым такой договор расторгнут, а судебный акт о возврате имущества продавцу, принятый на основании заявленного продавцом требования к покупателю о возврате неосновательно полученного.
Действительно, анализ положений ст. 1102 и п. 3 ст. 1103 ГК РФ показывает, что положения гражданского законодательства о возврате неосновательно полученного могут применяться и к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Учитывая же то, что обязанности продавца возвратить покупателю при одностороннем расторжении последним договора купли-продажи денежные средства, уплаченные за некачественную недвижимость, корреспондирует обязанность покупателя вернуть продавцу эту недвижимость, мы полагаем, что продавец после возврата покупателю, за которым зарегистрировано право собственности на данную недвижимость, денежных средств вправе предъявить покупателю требование о ее возврате, основанное на положениях главы 60 ГК РФ.
Тот факт, что требование о возврате недвижимого имущества, право собственности на которое было зарегистрировано за покупателем, можно заявить и в том случае, если соответствующий договор купли-продажи недвижимости был расторгнут не в судебном порядке, а в случае одностороннего отказа от договора (от исполнения договора), подтверждает и судебная практика (смотрите, например, постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 18.11.2014 N Ф04-9504/14, постановление ФАС Московского округа от 29.12.2008 N КГ-А40/12003-08).
Таким образом, по нашему мнению, в рассматриваемом случае после направления покупателем продавцу и получения последним уведомления об отказе от исполнения договора продавцу следует вернуть покупателю денежные средства, уплаченные за недвижимость, бывшую предметом такого договора, и обратиться в суд с исковым заявлением о возврате указанной недвижимости. На основании решения суда, принятого по указанному требованию, в силу разъяснений, данных в п. 65 Постановления N 10/22, производятся государственная регистрация прекращения права собственности покупателя и государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество за продавцом.
Отметим, что, если покупатель, как ответчик по вышеуказанному требованию, воспользуется предоставленным ему ч. 3 ст. 49 АПК РФ правом на признание иска, суд, по смыслу ч. 5 ст. 49 АПК РФ, не рассматривает дело по существу, если это не нарушает права других лиц. При этом в мотивировочной части решения суд может указать только на признание иска ответчиком и принятие его судом (ч. 4 ст. 170 АПК РФ).
2. Признание договора недействительным в связи с заблуждением покупателя относительно предмета договора
В соответствии с п. 1 ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.
Согласно пп. 2 п. 2 ст. 178 ГК РФ при наличии условий, предусмотренных п. 1 этой же статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности, в том случае, если сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные.
Отметим, что судебная практика приходит к выводу о том, что если сторона имела определенные намерения в отношении имущества, являющегося предметом договора, не сообщила их другой стороне, а указанное имущество в действительности не позволяет использовать его в соответствии с этими намерениями, такую ситуацию можно расценивать как существенное заблуждение стороны относительно предмета договора (смотрите, например, постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 23.06.2005 N Ф08-2639/05). Аналогичные выводы суды делают и в том случае, если сторона договора заблуждалась относительно таких свойств предмета сделки, которые существенно ограничивают или делают невозможным использование его по назначению (смотрите, например, постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 04.12.2014 N Ф06-16652/13).
В связи с этим мы полагаем, что в ситуации, изложенной в вопросе, усматриваются основания для признания договора купли-продажи недвижимости недействительным.
Тем не менее, учитывая, что сделка, совершенная под влиянием заблуждения, является оспоримой, то есть признается недействительной только по решению суда (п. 1 ст. 166, п. 1 ст. 178 ГК РФ), окончательное решение относительно ее действительности может принять лишь суд с учетом конкретных обстоятельств дела.
При этом мы полагаем, что само по себе решение о признании сделки недействительной не может быть использовано как основание для регистрации за продавцом права собственности на недвижимое имущество, бывшее предметом такой сделки. Ведь по смыслу п. 4 ст. 166, п. 2 ст. 167 ГК РФ, разъяснений, данных в п. 80 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление N 25), применение таких последствий недействительности оспоримой сделки как возврат сторонами друг другу полученного по указанной сделке возможно лишь по заявлению одной из сторон данной сделки. Причем к возврату полученного по недействительной сделке так же, как и к возврату исполненного по расторгнутому договору, в силу п. 1 ст. 1103 ГК РФ будут применяться положения о неосновательном обогащении.
Следовательно, для осуществления регистрации за продавцом права собственности на недвижимое имущество, являющееся предметом оспариваемой сделки, с учетом разъяснений, данных в п. 65 Постановления N 10/22, требование покупателя о признании сделки недействительной должно быть сопряжено с требованием о возврате продавцом полученных по такому договору денежных средств. Суд в этом случае в силу разъяснений, данных в п. 80 Постановления N 25, будет обязан рассмотреть также вопрос о возврате продавцу недвижимого имущества, бывшего предметом признаваемого недействительным договора.
В заключение отметим, что законодательство не содержит запрета на признание ответчиком иска о признании недействительной сделки, совершенной под влиянием заблуждения, поэтому, если такое признание не будет затрагивать права других лиц, суд, в силу ч. 5 ст. 49 АПК РФ, не рассматривает дело по существу.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат юридических наук Широков Сергей

Ответ прошел контроль качества

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.

 

Если да, то в какой момент этот чек нужно выдавать/пересылать покупателю, если он требуется покупателю?

Написать письмо Печать PDF

ИП (УСН с объектом налогообложения "доходы") занимается продажами через сайт интернет-магазина. Для сбора платежей используется небанковская кредитная организация, которая при перечислении на расчетный счет ИП сразу удерживает комиссию за свои услуги. Нужно ли в данной ситуации при продаже товара покупателю выдавать (пересылать электронно) кассовый чек? Если да, то в какой момент этот чек нужно выдавать/пересылать покупателю, если он требуется покупателю?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Предпринимателю необходимо отражать средства, получаемые с использованием электронных средств платежа через сеть Интернет, в своей онлайн-кассе и выдавать физическим лицам кассовый чек в электронной форме. Для этих целей предназначены специальные модели ККТ.
При этом операция расчета регистрируется в ККТ в момент подтверждения исполнения распоряжения о переводе электронных средств платежа небанковской кредитной организацией.
Электронный чек направляется покупателю оператором фискальных данных, с которым предпринимателем заключен договор обслуживания, которым предусмотрена такая обязанность оператора фискальных данных. Для этого предприниматель должен получить от покупателя адрес его электронной почты либо абонентский номер до совершения расчетов.

Обоснование вывода:
В соответствии с п. 1 ст. 1.2 Федерального закона от 22.05.2003 N 54-ФЗ "О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении наличных денежных расчетов и (или) расчетов с использованием электронных средств платежа" (далее - Закон N 54-ФЗ) контрольно-кассовая техника (далее также - ККТ) применяется на территории РФ в обязательном порядке всеми организациями и индивидуальными предпринимателями при осуществлении ими расчетов, за исключением случаев, установленных Законом N 54-ФЗ.
Под расчетами для целей Закона N 54-ФЗ понимаются прием или выплата денежных средств с использованием наличных и (или) электронных средств платежа (далее - РЭСП) за реализуемые товары, выполняемые работы, оказываемые услуги, прием ставок и выплата денежных средств в виде выигрыша при осуществлении деятельности по организации и проведению азартных игр, а также прием денежных средств при реализации лотерейных билетов, электронных лотерейных билетов, приеме лотерейных ставок и выплате денежных средств в виде выигрыша при осуществлении деятельности по организации и проведению лотерей (ст. 1.1 Закона N 54-ФЗ).
В соответствии с п. 5 ст. 1.2 Закона N 54-ФЗ пользователи при осуществлении РЭСП, исключающих возможность непосредственного взаимодействия покупателя (клиента) с пользователем или уполномоченным им лицом, и применением устройств, подключенных к сети Интернет и обеспечивающих возможность дистанционного взаимодействия покупателя (клиента) с пользователем или уполномоченным им лицом при осуществлении этих расчетов (далее также - расчеты с использованием электронных средств платежа в сети Интернет), обязаны обеспечить передачу покупателю (клиенту) кассового чека или бланка строгой отчетности в электронной форме на абонентский номер либо адрес электронной почты, указанные покупателем (клиентом) до совершения расчетов. При этом кассовый чек или бланк строгой отчетности на бумажном носителе пользователем не печатается.
Под пользователем для целей Закона N 54-ФЗ понимается организация или индивидуальный предприниматель, применяющие ККТ при осуществлении расчетов (ст. 1.1 Закона N 54-ФЗ).
Таким образом, в Законе N 54-ФЗ под РЭСП в сети Интернет понимаются расчеты с использованием электронных средств платежа, исключающих возможность непосредственного взаимодействия покупателя (клиента) с пользователем или уполномоченным им лицом, и применением устройств, подключенных к сети Интернет и обеспечивающих возможность дистанционного взаимодействия покупателя (клиента) с пользователем или уполномоченным им лицом при осуществлении этих расчетов.
При этом Закон N 54-ФЗ не содержит определения понятия электронного средства платежа для целей данного закона. С точки зрения Федерального закона от 27.06.2011 N 161-ФЗ "О национальной платежной системе" (далее - Закон N 161-ФЗ) электронное средство платежа - это средство и (или) способ, позволяющие клиенту оператора по переводу денежных средств составлять, удостоверять и передавать распоряжения в целях осуществления перевода денежных средств в рамках применяемых форм безналичных расчетов с использованием информационно-коммуникационных технологий, электронных носителей информации, в том числе платежных карт, а также иных технических устройств (п. 19 ст. 3 Закона N 161-ФЗ)*(1).
Операторами электронных денежных средств (далее также - операторы) могут быть кредитные организации, в том числе небанковские, имеющие право на перевод денежных средств без открытия счетов (п. 3 ст. 3, ч. 1 ст. 12 Закона N 161-ФЗ).
Таким образом, под действие Закона N 54-ФЗ попадают не только наличные расчеты, но и:
- расчеты с использованием банковских карт - как лично на месте расчета, так и посредством сети Интернет;
- расчеты с использованием электронных денег, которые также относятся к денежным средствам (п. 18 ст. 3 Закона N 161-ФЗ).
В дальнейшем будем исходить из того, что получаемые предприятием через Интернет платежи физических лиц, осуществленных с использованием небанковской кредитной организации (например, Яндекс.Деньги) являются РЭСП и подпадают под регулирование п. 5 ст. 1.2 Закона N 54-ФЗ.
Налоговые органы также считают, что организация при приеме денежных средств с использованием электронных средств платежа от физического лица (покупателя/клиента) за реализуемые товары, выполняемые работы, оказываемые услуги обязана применять ККТ (письмо ФНС России от 02.02.2017 N ЕД-4-20/1848@). В письмах Минфина России от 25.01.2017 N 03-01-15/3480, ФНС России от 02.02.2017 N ЕД-4-20/1850@ указано, что согласно п. 3 ст. 16.1 Федерального закона от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" при оплате товаров (работ, услуг) путем перевода денежных средств в рамках применяемых форм безналичных расчетов обязательства потребителя перед продавцом (исполнителем) по оплате товаров (работ, услуг) считаются исполненными в сумме, указанной в распоряжении о переводе денежных средств, с момента подтверждения его исполнения обслуживающей потребителя кредитной организацией. В этой связи представлен вывод о том, что при осуществлении расчета в сети Интернет электронными средствами платежа организация обязана применять ККТ с момента подтверждения исполнения распоряжения о переводе электронных средств платежа кредитной организацией.
Следовательно, продавцу необходимо отражать средства, получаемые с использованием РЭСП, в своей онлайн-кассе и выдавать физическим лицам кассовый чек в электронной форме.
При этом финансовые органы отмечают, что для применения при оплате товаров или услуг в сети Интернет с использованием электронных средств платежа, исключающих возможность непосредственного взаимодействия покупателя с продавцом, необходима специальная онлайн-касса*(2). Однако подробностей, как организовать РЭСП через специальную онлайн-кассу, финансисты не приводят и по вопросам технической реализации РЭСП рекомендуют обратиться в ФНС России (письмо Минфина России от 01.03.2017 N 03-01-15/11618).
Что касается отправки чека покупателю, отметим следующее.
Пользователь обязан обеспечить передачу в момент расчета всех фискальных данных в виде фискальных документов, сформированных с применением ККТ, в налоговые органы через оператора фискальных данных (далее - ОФД) с учетом положений абзаца третьего п. 6 ст. 1.2 Закона N 54-ФЗ, за исключением случая, указанного в п. 7 ст. 2 Закона N 54-ФЗ (п. 6 ст. 1.2 Закона N 54-ФЗ).
При этом одной из обязанностей ОФД является осуществление (в случае, если это предусмотрено договором между оператором фискальных данных и пользователем) передачи кассового чека или бланка строгой отчетности в электронной форме покупателю (клиенту) с указанием в качестве адреса электронной почты отправителя адреса электронной почты оператора фискальных данных (ч. 2 ст. 4.5 Закона N 54-ФЗ).
Таким образом, для исполнения требования п. 5 ст. 1.2 Закона N 54-ФЗ о передаче покупателю (клиенту) кассового чека или бланка строгой отчетности в электронной форме на абонентский номер либо адрес электронной почты, указанные покупателем (клиентом) до совершения расчетов, договором между предпринимателем и ОФД должна быть установлена обязанность последнего передавать чеки покупателям (клиентам) предпринимателя на адрес, указываемый в чеке. Напомним, что одним из обязательных реквизитов кассового чека является "абонентский номер либо адрес электронной почты покупателя (клиента) в случае передачи ему кассового чека или бланка строгой отчетности в электронной форме или идентифицирующих такие кассовый чек или бланк строгой отчетности признаков и информации об адресе информационного ресурса в сети "Интернет", на котором такой документ может быть получен" (п. 1 ст. 4.7 Закона N 54-ФЗ).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Ткач Ольга

Ответ прошел контроль качества

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.

-------------------------------------------------------------------------
*(1) Порядок оказания платежных услуг, в том числе осуществления перевода денежных средств, использования электронных средств платежа, деятельность субъектов национальной платежной системы устанавливает Федеральный закон от 27.06.2011 N 161-ФЗ "О национальной е системе" (далее - Закон N 161-ФЗ). В соответствии с п. 18 ст. 3 Закона N 161-ФЗ под электронными денежными средствами понимаются денежные средства, которые предварительно предоставлены одним лицом (лицом, предоставившим денежные средства) другому лицу, учитывающему информацию о размере предоставленных денежных средств без открытия банковского счета (обязанному лицу), для исполнения денежных обязательств лица, предоставившего денежные средства, перед третьими лицами и в отношении которых лицо, предоставившее денежные средства, имеет право передавать распоряжения исключительно с использованием электронных средств платежа.
Особенности перевода электронных денежных средств урегулированы ст. 7 Закона N 161-ФЗ. При осуществлении безналичных расчетов в форме перевода электронных денежных средств клиент предоставляет денежные средства оператору на основании заключенного с ним договора (ч. 1 ст. 7 Закона N 161-ФЗ). Перевод электронных денежных средств осуществляется на основании распоряжений плательщиков в пользу получателей средств, а в отдельных случаях - на основании требований получателей средств (ч. 7 ст. 7 Закона N 161-ФЗ).
Перевод электронных денежных средств осуществляется путем одновременного принятия оператором распоряжения клиента, уменьшения им остатка электронных денежных средств плательщика и увеличения им остатка электронных денежных средств получателя средств на сумму перевода электронных денежных средств. Если перевод осуществляется с использованием предоплаченной карты (платежной карты, предоставленной клиенту оператором, которая используется для перевода электронных денежных средств либо в установленных законом случаях для перевода денежных средств на банковские счета или выдачи их наличными), электронные денежные средства переводятся в срок не более 3 рабочих дней после принятия оператором распоряжения клиента. Более короткий срок может быть предусмотрен договором между оператором и клиентом либо правилами платежной системы (п. 26 ст. 3, ч.ч. 10, 11 ст. 7 Закона N 161-ФЗ).
Упомянутые выше действия оператора, путем совершения которых осуществляется перевод электронных денежных средств, могут совершаться неодновременно, если такая возможность использования электронных средств платежа предусмотрена договором между оператором и клиентом. Эта возможность может быть реализована при условии, что плательщиком является гражданин, а получателем средств - юридическое лицо или индивидуальный предприниматель. Такой порядок действий именуется автономным режимом использования электронного средства платежа (ч. 12 ст. 7 Закона N 161-ФЗ).
После перевода электронных денежных средств оператор обязан незамедлительно уведомить клиента об исполнении его распоряжения о переводе (ч. 13 ст. 7 Закона N 161-ФЗ).
Денежное обязательство плательщика перед получателем средств прекращается при наступлении окончательности перевода электронных денежных средств. В свою очередь, окончательным перевод считается в момент выполнения оператором распоряжения клиента или, если электронное средство платежа используется в автономном режиме, перевод считается окончательным после того, как оператор учтет информацию о совершенных операциях, переданную получателем электронных денежных средств; такая информация передается получателем и учитывается оператором не позднее окончания рабочего дня оператора (ч.ч. 15, 16, 17 ст. 7 Закона N 161-ФЗ).
*(2) Согласно требованиям ст. 3 Закона N 54-ФЗ в реестре кассовой техники обязательно указывать информацию о том, что касса пригодна для осуществления РЭСП в сети Интернет. Следовательно, для таких расчетов должны быть разработаны специальные модели ККТ. При их приобретении и регистрации в налоговом органе нужно делать специальную пометку (ст. 4.2 Закона N 54-ФЗ). Применяются такие ККТ в составе автоматических устройств, в них могут отсутствовать элементы печати фискальных документов (ст. 4 Закона N 54-ФЗ).

 


 

 

Может ли аптека работать без применения контрольно-кассовой техники?

Написать письмо Печать PDF

Аптека находится на ЕНВД (вид деятельности по ОКВЭД - 47.73 "Торговля розничная лекарственными средствами в специализированных магазинах (аптеках)"). Может ли аптека работать без применения контрольно-кассовой техники?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
В настоящее время аптека, осуществляющая розничную торговлю лекарственными средствами и перешедшая на уплату единого налога на вмененный доход для отдельных видов деятельности, вправе не применять контрольно-кассовую технику при осуществлении расчетов за реализуемые лекарственные средства.
Данный порядок применяется до 01.07.2018.

Обоснование вывода:
В соответствии с п. 1 ст. 1.2 Федерального закона от 22.05.2003 N 54-ФЗ "О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении наличных денежных расчетов и (или) расчетов с использованием электронных средств платежа" (далее - Закон N 54-ФЗ) контрольно-кассовая техника (далее также - ККТ) применяется на территории РФ в обязательном порядке всеми организациями и индивидуальными предпринимателями при осуществлении ими расчетов, за исключением случаев, установленных Законом N 54-ФЗ.
Под расчетами для целей Закона N 54-ФЗ понимаются прием или выплата денежных средств с использованием наличных и (или) электронных средств платежа за реализуемые товары, выполняемые работы, оказываемые услуги, прием ставок и выплата денежных средств в виде выигрыша при осуществлении деятельности по организации и проведению азартных игр, а также прием денежных средств при реализации лотерейных билетов, электронных лотерейных билетов, приеме лотерейных ставок и выплате денежных средств в виде выигрыша при осуществлении деятельности по организации и проведению лотерей (ст. 1.1 Закона N 54-ФЗ).
Тематически близкой к рассматриваемой ситуации является возможность не применять ККТ, предусмотренная п. 5 ст. 2 Закона N 54-ФЗ для аптечных организаций, находящихся в фельдшерских и фельдшерско-акушерских пунктах, расположенных в сельских населенных пунктах, и для обособленных подразделений медицинских организаций, имеющих лицензию на фармацевтическую деятельность (амбулатории, фельдшерские и фельдшерско-акушерские пункты, центры (отделения) общей врачебной (семейной) практики), расположенных в сельских населенных пунктах, в которых отсутствуют аптечные организации.
В силу переходных положений до 01.07.2018 с учетом установленных особенностей ККТ вправе не применять ряд субъектов.
В частности, согласно части 7 ст. 7 Федерального закона от 03.07.2016 N 290-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении наличных денежных расчетов и (или) расчетов с использованием платежных карт" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 290-ФЗ) организации и индивидуальные предприниматели, являющиеся налогоплательщиками ЕНВД, при осуществлении видов предпринимательской деятельности, установленных п. 2 ст. 346.26 НК РФ, могут осуществлять наличные денежные расчеты и (или) расчеты с использованием платежных карт без применения ККТ при условии выдачи по требованию покупателя (клиента) документа (товарного чека, квитанции или другого документа, подтверждающего прием денежных средств за соответствующий товар (работу, услугу) в порядке, установленном Законом N 54-ФЗ (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу Закона N 290-ФЗ), до 01.07.2018.
Помимо этого организации (или индивидуальные предприниматели), которые в соответствии с Законом N 54-ФЗ (в редакции, действовавшей до 15.07.2016) были наделены правом не применять ККТ, такое право сохранили до 01.07.2018 (часть 9 ст. 7 Закона N 290-ФЗ).
Предпринимательская деятельность аптечных организаций по реализации готовых лекарственных препаратов, медицинских товаров, медицинской техники и иных изделий медицинского назначения физическим и юридическим лицам по договорам розничной купли-продажи, за наличный и безналичный расчет, а также с использованием платежных карт, для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью, относится к розничной торговле и подпадает под возможность применения специального режима налогообложения - ЕНВД (пп. 6 п. 2 ст. 346.26 НК РФ, смотрите также письма Минфина России от 10.12.2012 N 03-11-06/3/84, от 24.07.2012 N 03-11-06/3/53, от 03.04.2012 N 03-11-06/3/26).
Следовательно, в настоящее время и вплоть до 01.07.2018 аптека - налогоплательщик ЕНВД при осуществлении розничной торговли лекарственными средствами (код 47.73 по Общероссийскому классификатору видов экономической деятельности (ОКВЭД 2) ОК 029-2014, принятому и введенному в действие приказом Росстандарта от 31.01.2014 N 14-ст), осуществляемой через магазины и павильоны с площадью торгового зала не более 150 квадратных метров, вправе не применять ККТ при условии выдачи по требованию покупателя документа, подтверждающего прием денежных средств за соответствующий товар (смотрите письма Минфина России от 05.05.2015 N 03-11-11/25692, от 17.01.2014 N 03-01-15/1157).
Если покупатель не требует соответствующий документ, продавец, применяющий ЕНВД, не обязан его выдавать (смотрите постановление ВС РФ от 20.01.2016 N 304-АД15-17629).

К сведению:
Функции контроля и надзора за соблюдением законодательства РФ о применении ККТ, в том числе за полнотой учета выручки в организациях и у индивидуальных предпринимателей, возложены на налоговые органы (ст. 7 Закона N 54-ФЗ, ст. 7 Закона РФ от 21.03.1991 N 943-I "О налоговых органах Российской Федерации", п. 5.1.6 Положения о Федеральной налоговой службе, утвержденного постановлением Правительства РФ от 30.09.2004 N 506). С учетом этого организация может обратиться за соответствующими разъяснениями в налоговый орган по месту учета (пп. 1 п. 1 ст. 21 НК РФ).
В частности, на сайте ФНС России (https://www.nalog.ru/rn69/taxation/reference_work/newkkt/#t3) указано, что налогоплательщики такого субъекта РФ, как Тверская область, могут получить необходимую информацию о новом порядке применения ККТ у главного государственного налогового инспектора контрольного отдела УФНС России по Тверской области Рубана Максима Алексеевича по телефону: +7 (4822) 50-67-28.
Можно также задать вопрос на форуме ФНС России "Форум по новому порядку применения контрольно-кассовой техники" (https://forum.nalog.ru/index.php?showforum=134). На такую возможность указано в Бюллетене УОК выпуск 2 (сентябрь) (https://www.nalog.ru/rn77/taxation/reference_work/newkkt/#t3).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Волкова Ольга

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
профессиональный бухгалтер Родюшкин Сергей

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

 

Правомерны ли действия ООО? Как минимизировать потери от санкций в случае неправомерности действий?

Написать письмо Печать PDF

ООО занимается оптовой продажей спецодежды. Для осуществления своей деятельности ООО арендует помещение под офис. Отгрузка товаров осуществляется со склада. Документы юридическим лицам оформляются в офисе. Здесь же размещены образцы товара. Как такового, сетевого или розничного магазина ООО не имеет. Торговля розничным покупателям является незначительной и сопутствующей в размере 18-19% от общего объема продаж. Организация не зарегистрирована в качестве объекта уплаты торгового сбора. Соответственно, торговый сбор не начисляется и не уплачивается. Организация руководствовалась тем, что в Законе г. Москвы от 17.12.2014 N 62 "О торговом сборе" торговля, осуществляемая путем отпуска товаров со склада, не поименована, ставка сбора при торговле со склада не установлена. Значит, пока торговый сбор с этого вида деятельности в г. Москве взиматься не будет. Правомерны ли действия ООО? Как минимизировать потери от санкций в случае неправомерности действий?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
В связи с тем, что в арендуемых Вашей компанией помещениях происходит демонстрация товаров, обслуживание покупателей и проведение с ними денежных расчетов, на наш взгляд, имеются предпосылки для признания данных помещений объектами, используемыми в торговой деятельности, облагаемой торговым сбором. В данной ситуации организация может быть признана плательщиком торгового сбора по местонахождению указанных помещений.
Есть вероятность, что налоговые органы в данном случае будут рассматривать арендованные помещения как объекты стационарной торговой сети, имеющие торговые залы. Если организация примет решение уплачивать торговый сбор, площадь торгового зала в данном случае может определяться как площадь офиса организации (без склада) за вычетом площади подсобных, административно-бытовых помещений и других помещений, в которых не производится обслуживание покупателей.
Осуществление деятельности по реализации товаров в рассматриваемом случае не будет являться объектом обложения торговым сбором, если арендуемые организацией объекты (офис, склад) не будут соответствовать какому-то из признаков торгового объекта, указанных в ст. 2 Федерального закона от 28.12.2009 N 381-ФЗ.
Не исключено также, что налоговые органы будут учитывать целевое назначение арендуемых помещений на основании правоустанавливающих документов.

Обоснование позиции:
Для целей уплаты торгового сбора под торговлей понимается вид предпринимательской деятельности, связанный с розничной, мелкооптовой и оптовой куплей-продажей товаров и осуществляемый (подп. 2 п. 4 ст. 413 НК РФ):
- через объекты стационарной торговой сети, имеющие и не имеющие торговых залов (за исключением автозаправочных станций);
- через объекты нестационарной торговой сети;
- путем отпуска товаров со склада.
При этом в ст. 413 гл. 33 НК РФ не даны определения таких понятий, как розничная и оптовая торговля, стационарный и нестационарный торговый объект, площадь торгового объекта, объекты стационарной или нестационарной торговой сети, торговый зал, товарный склад.
В письме Минфина России от 15.07.2015 N 03-11-10/40730 разъясняется, что в целях гл. 33 НК РФ следует применять понятия и термины гражданского и других отраслей законодательства РФ в части, не противоречащей гл. 33 НК РФ, в частности Федеральному закону от 28.12.2009 N 381-ФЗ "Об основах государственного регулирования торговой деятельности в РФ" (далее - Закон N 381-ФЗ).
Руководствуясь приведенным письмом Минфина России и ст. 2 Закона N 381-ФЗ, к площади торгового объекта относится помещение, предназначенное для выкладки, демонстрации товаров, обслуживания покупателей и проведения денежных расчетов с покупателями при продаже товаров, прохода покупателей. Под торговой сетью поднимается совокупность двух и более торговых объектов, которые находятся под общим управлением, или совокупность двух и более торговых объектов, которые используются под единым коммерческим обозначением или иным средством индивидуализации. При этом в п. 4 указанного письма финансовое ведомство дополнительно разъяснило, что в целях гл. 33 НК РФ понятия "нестационарный/стационарный торговый объект" и "объект нестационарной/стационарной торговой сети" эквивалентны.
В постановлении Правительства Москвы N 401-ПП от 30.06.2015 "О Порядке сбора, обработки и передачи налоговым органам сведений об объектах обложения торговым сбором в городе Москве" (далее - Постановление N 401-ПП) даны определения объектов стационарной торговой сети, имеющих торговые залы (п. 1.5 Постановления N 401-ПП), а также не имеющих торговые залы (п. 1.6 Постановления N 401-ПП), исходя из которых можно сделать вывод, что общим основанием для отнесения тех или иных объектов торговли к объектам стационарной торговой сети является оснащение данных объектов оборудованием, предназначенным для выкладки, демонстрации товаров, обслуживания покупателей и проведения денежных расчетов.
В п. 112 ГОСТа Р 51303-2013 есть определение торговому залу предприятия розничной торговли - это специально оборудованная основная часть торгового помещения предприятия розничной торговли, предназначенная для обслуживания покупателей.
Исходя из совокупности п. 112 ГОСТа Р 51303-2013 и п.п. 1.5, 1.6 Постановления N 401-ПП можно сделать вывод, что нежилые помещения, расположенные в нежилых зданиях (строениях, сооружениях) в случае использования одной организацией, могут быть признаны объектом стационарной торговой сети, не имеющим торгового зала, если помещения используются для обслуживания покупателей без доступа их в помещение, в том числе через окно выдачи товаров (п. 1.6.2 Постановления N 401-ПП). И, наоборот, если указанные помещения используются для продажи товаров и прохода покупателей и оснащенные оборудованием, предназначенным для выкладки, демонстрации товаров, обслуживания покупателей и проведения денежных расчетов, такие объекты признаются объектами стационарной торговой сети, имеющей торговый зал (п. 1.5.2 Постановления N 401-ПП).
Можно также отметить, что согласно п. 3.1 ГОСТа Р 51305-2009 под торговым обслуживанием понимается деятельность продавца при непосредственном взаимодействии с покупателем, направленная на удовлетворение потребностей покупателя при приобретении товаров и (или) оказании услуг и т.д.
Рассмотрим вопрос, может ли деятельность организации в рассматриваемом случае быть признана торговлей, осуществляемой путем отпуска товаров со склада.
Определение торгового склада приведено в п. 1.9 Постановления N 401-ПП, согласно которому к складам относятся здания (строения, сооружения) или их части, предназначенные для хранения товара, не предусматривающие к нему доступ покупателей и не имеющие оборудования, предназначенного для выкладки и демонстрации товара и проведения денежных расчетов с покупателями (п. 6 письма Минфина России от 15.07.2015 N 03-11-10/40730).
В Законе г. Москвы от 17.12.2014 N 62 "О торговом сборе" (далее - Закон N 62), в соответствии с которым торговый сбор введен на территории г. Москвы с 01.07.2015, ставка сбора для торговли, осуществляемой путем отпуска товаров со склада, не определена (письма Департамента финансов г. Москвы от 17.03.2015 N 90-01-01-07-38/15, от 20.04.2015 N 90-01-01-07-53/15, от 10.07.2015 N 90-01-01-07-123/15, от 16.11.2016 N 03-11-06/4/67201).
Причем не имеет значения, забирают ли покупатели товар путем отпуска со склада (самовывозом), или доставка осуществляется курьером или почтой (п. 5 письма Департамента экономической политики и развития г. Москвы от 26.06.2015 N ДПР-20-2/1-161/15 "О разъяснении вопросов, касающихся торгового сбора в городе Москве" (http://moscow.regnews.org/doc/bq/gl.htm)). Аналогичные разъяснения даны на официальном сайте Департамента экономической политики и развития г. Москвы (http://depr.mos.ru).
Однако нужно иметь в виду, что в письме Минфина России от 29.05.2015 N 03-11-11/31226 приведено мнение, что в случае заключения договора купли-продажи и получения оплаты по договору в помещении склада (с использованием оборудованного торгового места) предпринимательская деятельность, связанная с реализацией товаров на складе, может быть отнесена к розничной торговле, осуществляемой через объекты стационарной торговой сети, не имеющие торговых залов (письмо касалось применения ЕНВД).
В п. 6 вышеупомянутого письма от 15.07.2015 от 15.07.2015 N 03-11-10/40730 финансовое ведомство на вопрос об отличиях торговли путем отпуска товаров со склада от торговли через объекты стационарной торговой сети разъяснило, что склад не может быть признан объектом стационарной торговой сети (торговым объектом) в целях гл. 33 НК РФ только в случае, если его площадь не включает в себя помещение, соответствующее признакам торговых объектов, поименованных в ст. 2 Закона N 381-ФЗ (то есть предназначенное для выкладки, демонстрации товаров, обслуживания покупателей и проведения денежных расчетов с покупателями при продаже товаров, прохода покупателей).
Аналогичная позиция приведена в письмах Минфина России от 16.11.2016 N 03-11-06/4/67201, от 04.04.2016 N 03-11-06/4/21177.
Согласно письму Минфина России от 05.04.2016 N 03-11-06/4/19272 торговлей, осуществляемой путем отпуска товаров со склада, в целях гл. 33 НК РФ может быть признана, например, торговля с использованием доставки на дом товаров, заказанных по Интернету или телефону, когда площадь склада не имеет признаков торговых объектов, поименованных в ст. 2 Закона N 381-ФЗ. В данном случае осуществление деятельности по реализации товаров не будет являться объектом обложения торговым сбором.
Что касается арендуемого организацией офиса, то сам по себе офис торговым местом не является, однако, если в данном офисе производятся торговые операции и данное помещение имеет все вышеуказанные признаки торгового объекта, установленные в ст. 2 Закона N 381-ФЗ, торговля через данный офис приводит к необходимости уплачивать торговый сбор.
В соответствии с п. 13 Правил продажи товаров по образцам, утвержденных постановлением Правительства РФ от 21.07.97 N 918, в организации, которая продает товары по образцам, выделяются помещения для их демонстрации, образцы товаров, предлагаемых к продаже, выставлены в месте продажи в витринах, на прилавках, подиумах, стендах, специальных пультах, оборудование и размещение которых позволяет покупателям ознакомиться с товарами (п. 14 указанных правил).
В соответствии с письмом Минфина России от 26.09.2016 N 03-11-06/4/55977 продажа организацией товаров по образцам может быть отнесена к торговой деятельности, такая организация может быть признана плательщиком торгового сбора при условии, что образцы товаров, предлагаемых к продаже, выставлены в месте продажи товаров (продажи товаров по образцам) в витринах, на прилавках, подиумах, стендах, специальных пультах, оборудование и размещение которых позволяет покупателям ознакомиться с товарами, такая деятельность осуществляется через объекты стационарной торговой сети, нестационарной торговой сети, а также через товарные склады.
Осуществление торговой деятельности в офисе не будет являться объектом обложения торговым сбором только в случае, если он не будет соответствовать вышеуказанным требованиям к торговому объекту, установленным в ст. 2 Закона N 381-ФЗ, а также не может быть признан зданием, сооружением, помещением или торговой точкой, с использованием которых плательщиком осуществляется вид деятельности, в отношении которой установлен торговый сбор (п. 5 письма Минфина России от 15.07.2015 N 03-11-10/40730). Данная позиция приведена также в письме Минфина России от 14.10.2015 N 03-11-09/58628.
В этой же связи в письме Департамента финансов г. Москвы от 10.07.2015 N 90-01-01-07-123/15 "О торговом сборе" было сказано следующее. Организации, осуществляющие торговую деятельность путем отпуска товаров со склада, не являются плательщиками торгового сбора. Одновременно сообщено, что использование офиса для осуществления торговли со склада не подлежит обложению торговым сбором только в случае отсутствия у этого офиса признаков торгового объекта (оснащение оборудованием, предназначенным и используемым для выкладки, демонстрации товаров, обслуживание покупателей и проведение денежных расчетов с покупателями при продаже товаров).
Как мы поняли из вопроса, деятельность организации связана с розничной и оптовой куплей-продажей товаров. Покупатели могут ознакомиться с ассортиментом товаров на сайте организации в Интернете. При этом организация арендует в г. Москве помещения офиса и склада. В офисе находятся витрины с образцами товаров, здесь же оформляются документы для покупателей по реализации товаров, а также осуществляются наличные расчеты с покупателями (в случае розничных продаж). Отгрузка товара покупателям производится из другого арендуемого помещения - склада, находящего в этом же здании.
Исходя из вышеприведенных норм считаем, что в рассматриваемом случае деятельность организации не может квалифицироваться как торговля со склада, так как склад используется организацией исключительно для хранения и отпуска товаров, а для демонстрации товаров, обслуживания покупателей и проведения денежных расчетов предназначен офис.
В данном случае арендуемые организацией помещения в совокупности соответствуют всем перечисленным признакам торгового объекта: в них происходят демонстрация товаров, обслуживание покупателей и проведение с ними денежных расчетов. При этом каждое из помещений по отдельности, офис и склад, само по себе этими признаками не обладает. Однако с учетом положений п. 8 ст. 2 Закона N 381-ФЗ и п.п. 1.5, 1.6 Постановления N 401-ПП есть вероятность, что налоговые органы при проведении мероприятий налогового контроля квалифицируют арендованные организацией помещения, используемые для торговой деятельности, как объекты стационарной торговой сети.
Тот факт, что покупатели знакомятся с ассортиментом товара на сайте организации, по нашему мнению, не будет иметь правового значения.
Таким образом, в данной ситуации имеются предпосылки для признания данных помещений объектами, используемыми в торговой деятельности, облагаемой торговым сбором, в связи с чем организация может быть признана плательщиком торгового сбора по местонахождению указанных помещений.
В связи с различиями ставок торгового сбора, установленного в ст. 2 Закона N 62, которым торговый сбор введен на территории г. Москвы с 01.07.2015, организации нужно определиться по поводу вида объекта осуществления торговли, в отношении которого она является плательщиком торгового сбора.
В рассматриваемой ситуации в офисе организации установлены витрины с образцами товаров, поэтому мы не исключаем, что в целях обложения сбором арендованные помещения организации, используемые в торговой деятельности, будут квалифицироваться проверяющими как объекты стационарной торговой сети, имеющие торговые залы, в отношении которых в ст. 2 Закона N 62 предусмотрен расчет величины сбора в зависимости от площади торговых залов.
Исходя из норм п. 5 ст. 415, пп. 5 п. 3 ст. 346.43 НК РФ, п. 6.1 Постановления N 401-ПП к площади торгового зала относится только та часть здания, строения, сооружения или помещения, которая занята оборудованием, предназначенным для выкладки, демонстрации товаров, проведения денежных расчетов и обслуживания покупателей, включая площадь рабочих мест обслуживающего покупателей персонала, а также площадь проходов для покупателей. При этом площадь подсобных, административно-бытовых помещений, а также помещений для приема, хранения товаров и подготовки их к продаже, в которых не производится обслуживание покупателей, к площади торгового зала не относится.
Учитывая это, полагаем, что в целях исчисления торгового сбора площадь торгового зала в рассматриваемом случае может определяться как площадь офиса организации (без учета склада) за вычетом площади офиса, приходящейся на подсобные, административно-бытовые помещения и другие помещения, в которых не производится обслуживание покупателей (при условии обособления таких помещений).
Если же в арендованном помещении (офисе) нет стационарных перегородок, а место для обслуживания покупателей специально не оборудовано, арендованное помещение может быть признано также объектом стационарной торговой сети, не имеющим торгового зала.
Кроме того, считаем нужным обратить внимание на следующий момент. В соответствии с пп. 5 п. 3 ст. 346.43 НК РФ площадь торгового зала стационарного объекта определяется на основании инвентаризационных и правоустанавливающих документов. В п. 6.2 Постановления N 401-ПП также указано, что к инвентаризационным и правоустанавливающим документам при этом относятся документы на указанный объект, содержащие информацию о назначении, конструктивных особенностях и планировке помещений такого объекта, а также информацию, подтверждающую право пользования данным объектом (договор купли-продажи нежилого помещения, технический паспорт на нежилое помещение, планы, схемы, экспликации, договор аренды (субаренды) нежилого помещения или его части (частей), безвозмездного (возмездного) пользования и другие документы).
Учитывая данные нормы, не исключено, что при решении вопроса об уплате торгового сбора в рассматриваемом случае в отношении помещения, используемого в качестве торгового офиса, налоговый орган будет принимать во внимание целевое назначение арендуемого помещения, то есть является ли оно помещением, предназначенным для торговли, и для каких целей, согласно договору аренды, арендованы данные нежилые помещения. Исходя из данного подхода организация должна платить торговый сбор только в том случае, если в соответствии с правоустанавливающими документами офис арендован в целях осуществления торговой деятельности.
Кстати, в судебных решениях по спорам об отнесении помещений к объектам торговой сети в целях применения ЕНВД (гл. 26.3 НК РФ) арбитражные судьи исходят из того, что те или иные объекты недвижимости признаются объектами стационарных торговых сетей, если они предназначены для торговой деятельности на основании инвентаризационных и правоустанавливающих документов (п. 12 информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.03.2013 N 157).
В постановлении Президиума ВАС РФ от 28.02.2012 N 14139/11 был сделан вывод о том, что нежилое помещение не является объектом стационарной торговой сети, поскольку в соответствии с договором арендуется для использования в качестве офиса. Кроме того, здание, в котором находится указанное помещение, является административным, в экспликации плана здания нет торговых залов, соответственно, это здание не предназначено для торговли. В итоге судьи приняли решение о неправомерности квалификации офисного помещения, в котором заключались договоры купли-продажи товаров, как торгового места, расположенного в объекте стационарной торговой сети.
Аналогичное решение принято в постановлении Президиума ВАС РФ от 15.02.2011 N 12364/10 в отношении арендуемого предпринимателем офисного помещения (комнаты) в не предназначенном для торговли административном здании, в котором расположены служебные помещения. Суд сделал вывод, что в данном случае предприниматель осуществлял продажу строительных материалов по образцам вне стационарной торговой сети, в связи с чем применение специального налогового режима в виде ЕНВД неправомерно.
В постановлении Президиума ВАС РФ от 16.04.2013 N ВАС-15460/12, наоборот, арбитры пришли к выводу о том, что помещение, в котором общество осуществляло розничную торговлю по образцам, расположено в объекте стационарной торговой сети, на основании того, что в соответствии с правоустанавливающими документами здание являлось магазином строительных материалов.
В письме Минфина России от 11.02.13 N 03-11-06/3/3381 по вопросу применения ЕНВД приведено мнение, что если в договоре аренды здания или сооружения, заключенном в соответствии с нормами гл. 34 "Аренда" ГК РФ, указано назначение арендуемого помещения - склад или офис (офисное помещение), то доходы от предпринимательской деятельности арендодателя, связанной с реализацией товаров через арендованное помещение, предназначенное для использования под склад или в качестве офиса (офисного помещения), ЕНВД не облагаются.
На наш взгляд, организации следует оценить все существующие риски, связанные с непостановкой на учет в качестве плательщика торгового сбора в установленные НК РФ сроки (пять дней с момента получения уведомления от потенциального плательщика сбора, смотрите п. 3 ст. 416 НК РФ, письмо ФНС России от 16.06.2015 N ГД-4-3/10382@).
Обращаем Ваше внимание, что выраженная нами позиция является нашим экспертным мнением. Разъяснениями официальных органов и арбитражной практикой, в полной мере соответствующими рассматриваемой ситуации, мы не располагаем.
В этой связи напоминаем, что организация вправе обратиться за разъяснениями в налоговый орган по месту постановки на учет или в Департамент финансов г. Москвы (пп. 1, пп. 2 п. 1 ст. 21, п. 2 ст. 34.2 НК РФ, п.п. 1, 4.23 Положения о Департаменте финансов города Москвы, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 22.02.2011 N 43-ПП, письмо Минфина России от 13.05.2015 N 03-11-11/27412). При возникновении спора наличие персональных письменных разъяснений финансового ведомства или налоговых органов признается одним из обстоятельств, исключающих вину лица в совершении налогового правонарушения (пп. 3 п. 1 ст. 111 НК РФ).

К сведению:
Департамент экономической политики и развития г. Москвы на своем официальном сайте указал, что свой вопрос в отношении торгового сбора можно задать в разделе "Электронная приемная" (http://depr.mos.ru/reception/). На указанном официальном сайте в разделе "Торговый сбор" (http://depr.mos.ru/deyatelnost_departamenta/tax-policies/i-organization- trading-fee-what-is-the-sales-tax.php) размещаются информация о торговом сборе, а также Список объектов торговли, по которым не представлены уведомления по торговому сбору или в уведомлениях указаны недостоверные сведения. Указанный Список опубликован во исполнение Закона N 62 и п. 3.1 Постановления N 401-ПП и регулярно актуализируется (http://depr.mos.ru/deyatelnost_departamenta/tax-policies/the-list-of-obj ects-of-trade-presumably-used-for-carrying-out-types-of-entrepreneurial-a ctivities-in.php).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Елистратова Наталья

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член РСА Мельникова Елена

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

 

 

Необходимо ли соблюдать преимущественное право покупки других собственников земельного участка в том случае, если продажу доли в праве собственности на этот участок будет необходимо произвести вместе с продажей нежилого помещения в здании, расположенном н

Написать письмо Печать PDF

Физическим и юридическим лицам принадлежат нежилые помещения в нежилом пятиэтажном здании по праву собственности. Земельный участок находится в общей долевой собственности у этих же лиц. Может ли физическое лицо произвести отчуждение (продажу) нежилого помещения без отчуждения доли земельного участка в соответствии с пп. 1 п. 4 ст. 35 ЗК РФ? Каковы риски признания такого договора недействительным? Существуют ли другие негативные последствия? Необходимо ли соблюдать преимущественное право покупки других собственников земельного участка в том случае, если продажу доли в праве собственности на этот участок будет необходимо произвести вместе с продажей нежилого помещения в здании, расположенном на указанном земельном участке?

Прежде всего отметим, что в соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Данный принцип конкретизируется в ч. 4 ст. 35 ЗК РФ, предусматривающей, что отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, по общему правилу проводится вместе с земельным участком.
Также он находит свое воплощение и в гражданском законодательстве в виде общего правила о том, что при продаже здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый этой недвижимостью и необходимый для ее использования (п. 1 ст. 552 ГК РФ). При этом в том случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (п. 2 ст. 552 ГК РФ).
В силу прямого указания п. 1 ст. 130 ГК РФ нежилые помещения признаются недвижимым имуществом и, следовательно, продаются по правилам, предусмотренным параграфом 7 главы 30 ГК РФ, в котором находится, в том числе, и упомянутая выше ст. 552 ГК РФ.
Вместе с тем, принимая во внимание то обстоятельство, что нежилое помещение не имеет непосредственной связи с земельным участком, а является недвижимостью лишь в силу того, что конструктивно представляет собой часть здания или сооружения, которые имеют прочную связь с землей, вопрос о применении к нему положений ст. 552 ГК РФ является спорным.
В том случае, если это нежилое помещение находится в многоквартирном доме, то к его приобретателю в силу прямого указания закона переходит доля в праве собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом и являющийся общим имуществом собственников помещений в таком доме (п. 4 ч. 1 ст. 36, ст. 38 Жилищного кодекса РФ). Однако в отношении нежилых помещений, входящих в состав здания, не являющегося многоквартирным домом, аналогичные положения в законодательстве отсутствуют.
Разъяснения высших судебных инстанций на этот счет также не отличаются какой-либо определенностью. Так, например, в п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - Постановление N 64) говорится о том, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, должны регулироваться нормами законодательства, применяющимися к сходным отношениям, например статьями 249, 289, 290 ГК РФ. На основании этого делается вывод, что собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания, которая автоматически переходит к новому собственнику такого помещения при его купле-продаже (смотрите также п. 5 Постановления N 64).
Однако нетрудно заметить, что данные разъяснения говорят лишь об общем имуществе собственников помещений в самом здании, в котором находятся эти помещения, и не затрагивают вопроса о правах на земельный участок, на котором такое здание расположено. Прямо названные в указанных разъяснениях нормы ГК РФ, применимые к отношениям с участием собственников нежилых помещений, также не содержат положений о правах на земельный участок: ст. 290 ГК РФ, перечисляя общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме, относит к нему общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Более того, пункт 2 самого Постановления N 64, определяя состав общего имущества здания, не упоминает в его числе земельные участки, на которых такое здание расположено.
Схожие разъяснения содержит в себе и п. 41 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно которому в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44-48 ЖК РФ.
Буквальное прочтение данного пункта показывает, что, как и в ранее приведенном Постановлении N 64, разъяснения даются лишь относительно общего имущества, находящегося в самом здании, а среди перечисленных норм, подлежащих применению к отношениям собственников помещений в таком здании, прямо не названы положения ст. 36 и ст. 38 ЖК РФ, в совокупности определяющих, что судьба доли в праве собственности на земельный участок под многоквартирным домом следует судьбе помещения в таком доме.
Тем не менее в законодательстве имеются положения, указывающие на то, что если собственнику помещения в нежилом здании принадлежит доля в праве собственности на земельный участок под этим зданием, она следует судьбе указанного помещения.
В частности, в соответствии со ст. 69 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон N 102-ФЗ) при ипотеке нежилого помещения заложенными наряду с нежилым помещением считаются не только принадлежащая залогодателю доля в праве собственности на общее имущество в здании, но и доля в праве собственности на земельный участок (права соарендатора данного земельного участка).
Принимая во внимание, что ипотека призвана обеспечить исполнение какого-либо обязательства за счет стоимости заложенного имущества (ст. 1 Закона N 102-ФЗ), что предполагает его последующую продажу в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства или переход права собственности на него к залогодержателю (ст.ст. 50, 54, 55, 56, 59, 59.1 Закона N 102-ФЗ), можно сделать вывод, что и переход права собственности на нежилое помещение в нежилом здании на основании договора купли-продажи должен в силу ст. 552 ГК РФ и положений ЖК РФ, применяемых по аналогии закона к отношениям сторон такого договора, сопровождаться переходом к покупателю нежилого помещения доли в праве собственности на земельный участок, занятый зданием, в котором расположено продаваемое помещение.
Наконец, еще более определенное указание на то, что совместно с продажей нежилого помещения в здании передается и доля в праве общей собственности на земельный участок, на котором расположено это здание, содержится в п. 1 ст. 250 ГК РФ. Так, данная норма предусматривает, что право преимущественной покупки доли в праве собственности на земельный участок не действует в том случае, когда такая доля продается собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
Таким образом, мы полагаем, что в рассматриваемом случае одновременно с продажей нежилого помещения его собственник должен продать покупателю и принадлежащую ему долю в праве собственности на земельный участок под зданием, в котором расположено это помещение. Следует отметить, что приведенная позиция находит свое отражение и в судебной практике (смотрите, например, определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 03.03.2016 N 307-КГ15-14692, постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2016 N 07АП-1761/16, постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2015 N 07АП-3367/15).
Принимая во внимание разъяснения, данные в п. 11 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", договор купли-продажи нежилого помещения, в котором будет отсутствовать условие о продаже совместно с ним доли в праве собственности на земельный участок под зданием, может рассматриваться как ничтожный договор.
На наш взгляд, исключение, предусмотренное п. 1 ч. 4 ст. 35 ЗК РФ, позволяющее не соблюдать правило одновременной продажи недвижимости и расположенного под ней земельного участка при продаже части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка, в рассматриваемом случае неприменимо. Ведь по смыслу приведенной нормы такое исключение касается случаев приобретения права собственности на часть неделимого объекта недвижимости, зарегистрировать право собственности на которую как самостоятельный объект невозможно. В рассматриваемом же случае продаже подлежит нежилое помещение, которое выделено в составе здания в качестве самостоятельного объекта недвижимости, поэтому вместе с его продажей к покупателю должна переходить доля в праве собственности на земельный участок под таким зданием, как правило, пропорциональная площади указанного нежилого помещения в общей площади здания (смотрите, например, постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 10.07.2015 N Ф04-20610/15, постановление ФАС Поволжского округа от 06.03.2014 N Ф06-3437/13).
В заключение отметим, что при одновременной продаже покупателю нежилого помещения принадлежащей продавцу доли в праве собственности на земельный участок под зданием, в котором находится такое помещение, не должны соблюдаться, как это уже отмечалось выше, общие положения ст. 250 ГК РФ о праве преимущественной покупки доли других участников долевой собственности. Следовательно, предлагать им приобрести указанную долю и получать отказы от ее приобретения продавцу в рассматриваемом случае не нужно.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат юридических наук Широков Сергей

Ответ прошел контроль качества

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

 


Страница 1 из 38
Центр поддержки предпринимательства Республики Мордовия

 

Бизнес Мордовии

Если у Вас есть новости, Вы можете прислать их нам на bm@binkrm.ru

Опора России

Бизнес-навигатор МСП

Яндекс цитирования

    -
    +
    12


    Учредитель, издатель, редакция
    информационного агентства:
    ГКУ "Бизнес-инкубатор
    Республики Мордовия"
    Адрес: 430005, г. Саранск,ул. Московская,
    д. 14, тел. (8342) 24-85-59,
    http: bm.binkrm.ru
    E-mail: biznes@binkrm.ru
    Свидетельство о регистрации СМИ:
    ИА № ТУ 13 - 0010 выдано 10.03.2009
    Управлением Федеральной службы
    по надзору в сфере связи и массовых коммуникаций
    по Республике Мордовия.
    Главный редактор: Салмов А.Н.,
    E-mail: biznes@binkrm.ru
    Отдел новостей:
    тел. (8342) 24-94-35

    Условия использования материалов ИА "Бизнес Мордовии" и размещение рекламы

    Возрастной рейтинг: 12+